IVA en reformas: cuándo se aplica el 10 % o el 21 %
El IVA de una reforma de vivienda en España puede ser del 10 % o del 21 %, dependiendo del tipo de obra, el uso del inmueble, su antigüedad y el coste de los materiales aportados por la empresa.
El tipo general es el 21 %, pero determinadas obras de renovación, reparación y rehabilitación pueden beneficiarse del 10 % si cumplen los requisitos legales. No basta con que los trabajos se realicen en una vivienda particular ni con que el presupuesto se denomine «reforma integral».
Cuándo se aplica el IVA del 10 % en una reforma
Las obras de renovación y reparación de viviendas pueden tributar al 10 % cuando se cumplen simultáneamente estos requisitos:
- Uso de la vivienda: el destinatario es una persona física que no actúa como empresario o profesional y utiliza la vivienda para uso particular, o bien una comunidad de propietarios.
- Antigüedad: han transcurrido al menos dos años desde la finalización de la construcción o rehabilitación de la vivienda.
- Materiales: el coste de los materiales aportados por quien ejecuta la obra no supera el 40 % de la base imponible de la operación.
Estas condiciones se aplican a trabajos como albañilería, fontanería, electricidad, pintura o carpintería, siempre que tengan consideración de obras de renovación o reparación.
La Agencia Tributaria explica los requisitos del IVA reducido y ofrece ejemplos de aplicación.
Cómo funciona el límite del 40 % de materiales
Para aplicar el 10 %, los materiales aportados por la empresa no pueden representar más del 40 % de la base imponible de la obra. El porcentaje se calcula sobre el importe sin IVA.
| Concepto | Obra A | Obra B |
|---|---|---|
| Importe sin IVA | 10.000 € | 10.000 € |
| Materiales aportados | 3.000 € | 5.000 € |
| Porcentaje de materiales | 30 % | 50 % |
| IVA aplicable | 10 %* | 21 % |
| Total con IVA | 11.000 € | 12.100 € |
*Siempre que también se cumplan los demás requisitos del tipo reducido.
Importante: si se supera el límite del 40 %, la operación de renovación o reparación tributa al 21 % en su conjunto. No se aplica automáticamente el 10 % a la mano de obra y el 21 % a los materiales por el simple hecho de desglosarlos en la factura.
Cuándo se aplica el IVA del 21 %
El tipo general del 21 % se aplica a las reformas que no reúnen los requisitos del tipo reducido y a determinadas operaciones que no tienen la consideración fiscal de ejecución de obra de renovación o reparación.
Entre los supuestos habituales se encuentran:
- Obras en viviendas cuya construcción o rehabilitación terminó hace menos de dos años.
- Reformas en las que los materiales aportados por el contratista superan el 40 % de la base imponible.
- Compra de materiales, puertas, ventanas o muebles sin instalación.
- Trabajos de mantenimiento de instalaciones que no constituyen obras de renovación o reparación.
- Reparaciones contratadas por el propietario de una vivienda destinada al alquiler, conforme al régimen aplicable antes del 1 de diciembre de 2026.
Cuando se comparan precios de reformas integrales, es fundamental comprobar si las cifras incluyen el IVA y qué tipo se ha utilizado. Dos presupuestos con la misma base imponible pueden presentar importes finales diferentes.
Qué IVA lleva una reforma integral de vivienda
Una reforma integral no tributa automáticamente al 10 %. Su tratamiento fiscal depende de las características de los trabajos.
Si consiste en renovar instalaciones, sustituir revestimientos, reformar cocina y baños o modificar la distribución interior, puede acogerse al 10 % cuando cumple los requisitos establecidos para renovación y reparación.
En cambio, determinadas obras de rehabilitación de edificios disponen de un régimen específico. Para que una intervención tenga consideración fiscal de rehabilitación deben cumplirse, entre otros, estos criterios:
- Más del 50 % del coste total del proyecto debe corresponder a actuaciones estructurales, fachadas, cubiertas u obras análogas o conexas admitidas legalmente.
- El importe total debe superar el 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado del edificio, según corresponda, excluyendo el valor del suelo.
Las ejecuciones de obra de rehabilitación que cumplen los requisitos legales pueden tributar al 10 % mediante contratos directamente formalizados entre promotor y contratista. Este régimen no se extiende automáticamente a las subcontratas.
La Agencia Tributaria distingue las obras de construcción y rehabilitación de las reformas interiores habituales.
Qué IVA se aplica a la reforma de una cocina o un baño
Reformar una cocina o un baño puede tributar al 10 % si se cumplen las condiciones de renovación y reparación. La diferencia suele encontrarse en el peso de los materiales incorporados.
Por ejemplo, una intervención centrada en albañilería, fontanería y colocación de revestimientos puede cumplir el límite del 40 %. Sin embargo, una obra que incluya numerosos equipos, sanitarios y otros materiales suministrados por el contratista puede superarlo.
La venta de materiales o mobiliario sin instalación tributa generalmente al 21 %. Determinadas ventas con instalación de armarios de cocina, baño o empotrados tienen un régimen específico del 10 % cuando forman parte de contratos directamente formalizados con el promotor de una construcción o rehabilitación que cumpla los requisitos legales.
IVA en reformas de viviendas alquiladas y comunidades de propietarios
El destinatario de la obra influye en el impuesto aplicable.
Comunidades de propietarios: las obras de renovación y reparación pueden acogerse al 10 % cuando se cumplen las condiciones de antigüedad y materiales. No deben confundirse con servicios periódicos de mantenimiento, que normalmente tributan al 21 %.
Viviendas alquiladas: hasta el 30 de noviembre de 2026, las reparaciones contratadas por el propietario para una vivienda destinada al arrendamiento tributan, con carácter general, al 21 % bajo el régimen de renovación y reparación.
Cambios previstos desde el 1 de diciembre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce modificaciones en el IVA reducido de las reformas con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026:
- Extiende el 10 % a obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos legales.
- Mantiene la antigüedad mínima de dos años y el límite del 40 % de materiales.
- Exige que el pago se realice mediante tarjeta, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuenta a favor de quien ejecuta la obra para aplicar el tipo reducido.
Estos cambios todavía no son aplicables a 25 de octubre de 2026. Al proceder de un real decreto-ley pendiente de convalidación parlamentaria, debe comprobarse su vigencia y redacción definitiva antes de aplicarlos.
Puede consultarse la información oficial de la Agencia Tributaria sobre las novedades de 2026.
Cómo comprobar el IVA antes de aceptar un presupuesto
Al solicitar un presupuesto para una reforma integral, pide a la empresa que indique expresamente el tipo impositivo y justifique su aplicación.
Antes de firmar, comprueba estos aspectos:
- Que el presupuesto muestre la base imponible, el IVA y el total.
- Que el coste de los materiales aportados esté identificado para verificar el límite del 40 %, cuando proceda.
- Que el tipo reducido se aplique por cumplir los requisitos legales y no simplemente por tratarse de una vivienda.
- Que las operaciones con tratamientos fiscales diferentes se identifiquen correctamente.
- Que la factura final refleje los trabajos realmente ejecutados y el impuesto correspondiente.
El IVA también debe tenerse en cuenta al planificar el presupuesto de la reforma, junto con honorarios técnicos, permisos y posibles imprevistos.
Si existen dudas sobre la calificación fiscal de la intervención, especialmente en rehabilitaciones estructurales o contratos con varias partidas, conviene solicitar una valoración tributaria antes de aceptar el presupuesto definitivo.
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