Fases de una reforma y orden de ejecución

Cuál es el orden habitual de una reforma

La tabla representa una secuencia general. En la práctica puede haber solapamientos entre fases, entradas sucesivas del mismo oficio y trabajos que deban adelantarse por razones técnicas.

1. Preparación y replanteo

Antes de demoler conviene tener suficientemente definidos el alcance, la distribución prevista y los elementos que se conservarán. También se protegen las zonas que no se reforman, se organizan accesos y se comprueban las principales medidas del inmueble.

El replanteo inicial permite trasladar las decisiones del proyecto al espacio real. Después de las demoliciones puede ser necesario verificarlo, porque al descubrir paredes, suelos o instalaciones aparecen dimensiones y condiciones que no siempre eran visibles previamente.

Por eso esta fase depende directamente de las decisiones tomadas antes de comenzar la obra. Una medida, una distribución o una posición de instalaciones todavía abierta puede afectar a varios trabajos posteriores.

2. Demoliciones y desmontajes

Una vez protegido el inmueble se retiran los elementos que no formarán parte de la nueva configuración: tabiques, revestimientos, pavimentos, falsos techos, sanitarios, mobiliario fijo o instalaciones antiguas, según el alcance de la reforma.

Las demoliciones también permiten conocer el estado real de las capas ocultas. Pueden aparecer tuberías deterioradas, soportes irregulares, humedades o soluciones constructivas distintas de las previstas inicialmente.

Si se detecta un problema que afecta a la nueva obra, debe resolverse antes de cubrirlo de nuevo. Continuar sin corregirlo puede trasladar la incidencia a los trabajos posteriores.

3. Nueva distribución y trabajos de albañilería

Con el espacio despejado se materializa la nueva distribución. Se levantan tabiques, se modifican huecos y se ejecutan las bases necesarias para definir las dimensiones y posiciones de los distintos espacios.

Esta fase está estrechamente relacionada con las instalaciones. La ubicación de una ducha, un fregadero, un radiador, un enchufe o un equipo de climatización condiciona pasos, rozas y conexiones.

Por eso albañilería e instalaciones no siempre funcionan como bloques completamente separados. Parte de los trabajos pueden alternarse hasta dejar definida la estructura básica sobre la que continuarán los siguientes oficios.

4. Primera fase de las instalaciones

Cuando la distribución está definida se ejecuta la parte de las instalaciones que quedará oculta dentro de paredes, techos o suelos. Aquí pueden intervenir electricidad, fontanería, calefacción, climatización y telecomunicaciones.

Se colocan tuberías, conducciones, cajas, desagües y recorridos antes de cerrar las superficies. Las posiciones deben comprobarse en este momento porque una corrección posterior puede obligar a retirar revestimientos ya terminados.

Cuando corresponda, también es el momento de comprobar trazados, conexiones y funcionamiento de los elementos que dejarán de ser accesibles.

5. Cierre de rozas y preparación de soportes

Después de resolver los trabajos ocultos se cierran rozas y pasos, se completan falsos techos y se preparan paredes y suelos para recibir los acabados.

Aquí importan especialmente niveles, planeidad y encuentros. Un soporte mal preparado puede trasladar el problema al alicatado, al pavimento, al mobiliario o a una carpintería que necesite medidas precisas.

Antes de avanzar debería quedar resuelto todo aquello que obligaría a volver a abrir paredes, techos o suelos.

6. Revestimientos y pavimentos

Con los soportes preparados comienzan los acabados fijos: alicatados, revestimientos continuos, pavimentos y otros materiales previstos para paredes y suelos.

En baños y cocinas, las posiciones de sanitarios, griferías, mobiliario y equipos deberían estar definidas antes de colocar estos acabados. Así pueden preverse encuentros, perforaciones y remates sin improvisarlos después.

A partir de esta fase aumenta la necesidad de proteger los trabajos terminados, porque todavía deben acceder al inmueble varios oficios.

7. Equipamiento, carpintería y acabados finales

Cuando los principales revestimientos están terminados se montan muchos de los elementos visibles de la reforma: sanitarios, mobiliario fijo, puertas interiores, mecanismos eléctricos, griferías, luminarias y otros equipos.

Esta etapa incluye la segunda intervención de algunos oficios. El electricista, por ejemplo, puede haber instalado previamente conducciones y cajas y regresar ahora para colocar mecanismos y realizar conexiones finales. Lo mismo ocurre con parte de la fontanería.

La pintura suele concentrarse en la parte final, cuando han terminado los trabajos que generan más polvo, humedad o impactos. El momento exacto puede cambiar según el pavimento, las carpinterías y el sistema de ejecución utilizado.

8. Remates y revisión final

La reforma termina cuando los trabajos contratados están ejecutados y comprobados, no simplemente cuando salen los últimos operarios.

Antes de cerrar la obra conviene revisar:

• Instalaciones: Funcionamiento de griferías, desagües, mecanismos y equipos instalados.
• Carpinterías: Apertura, cierre, ajuste y terminación de puertas y ventanas.
• Revestimientos: Juntas, encuentros, piezas dañadas y terminaciones visibles.
• Equipamiento: Montaje, fijación y funcionamiento de los elementos incorporados.
• Acabados: Pintura, sellados y pequeños remates pendientes.

Las incidencias detectadas en esta comprobación deberían quedar identificadas antes de considerar la obra completamente entregada.

Cuándo puede cambiar el orden de una reforma

El orden anterior no debe interpretarse como una secuencia rígida. La sustitución de ventanas exteriores, por ejemplo, puede adelantarse para cerrar correctamente el inmueble antes de determinados acabados. También pueden cambiar los tiempos por sistemas constructivos, secados, suministros o pruebas necesarias.

Una reforma parcial puede empezar directamente en una fase intermedia, mientras que una reforma de mayor alcance exige coordinar más dependencias entre trabajos.

Lo que debe mantenerse es la lógica constructiva: definir antes de ejecutar, comprobar antes de ocultar y proteger lo terminado frente a los trabajos posteriores. Ese criterio es más útil que aplicar el mismo calendario a todas las obras.